当前位置:首页 > 点评 > 企业点评正文

亿元,公司IPO点评:美的置业(03990.HK)

江苏省教育考试院 2018-10-11 04:03:43

机构:安信证券

公司概览

美的置业为其中一家全国性的大型房地产开发商。据克尔瑞的公开数据,公司在2015-17年度的合同销售额分别约115亿元(人民币·下同)、213亿元及450亿元。公司2018上半年的合同销售额约372亿元(排名35),同比增长62%,与其他在香上市的中大型开发商相约。

公司截至2018年6月,约土储面积约4,000万平方米,其中约330万平方米在公司之合营企业或联营公司持有。总土储分布上看,约1,000万平方米在珠三角地区,其中佛山占当中的670万平方米。我们估计公司总货值约4,400亿元,其中珠三角地区占1,300亿元(或约30%)。长三角地区是公司的第二大业务区域,其土储约840万平方米,估计货值约1,100亿元。

总括而言,美的置业之总收入在2015至17财年以复合年增长率46%从约83亿元上升至约177亿元。毛利率从2015年的22%上升至2017年的28%。扣徐一次性收益及投资物业公平值变动收益后,我们估计2015至17年的核心净利率分别为5%、8%及11%。估计全球发售完成后的净杠杆比率约136%。

行业状况及前景

以上海为首的长三角经济圈一直是国家重点区域之一,此外广东2017年总GDP占全国约10.5%长居首位,受惠粤港澳大湾区的发展政策所刺激,预期当区经济增长未来将保持领先。公司土储集中在珠三角及长三角地区,将是中国两大经济区发展的受益者之一。

上半年全国商品房销售首百强的总销售面积约3.5亿平方米,而销售额约46,000亿元,分别占市场总额的45%及69%,较2017年同期之33%及57%大幅上升,我们预期行业整合情况会持续下去,我们预期公司占有率在行业整合下将会提升。

优势与机遇

公司“美的”品牌初于1981年,其影响力、业务网络、与金融机构的关系和地方政府建立的信誉在收购土地资源、找寻项目合作伙伴、获取融资等房地产项目发展要质上比同业具优势。

公司是住宅发展项目上推行智能家居及智慧小区概念的物业发展商之一。在生活消费升级的大势趋下,我们认为公司的智慧家居解决方案将可令其楼盘与其他发展商产生差异化,并因而可索取价格溢价。

弱项与风险

公司土储集中在三、四线城市,价格及销售波动较大。

值得一提的是公司截至2018年3月的净杠杆比率约180%,假设下限定价,估计全球发售完成后的净杠杆比率会降至136%,高于同业的88%,在资金链紧张的情况下压力较大。

投资估值

公司拥有“美的”品牌在收购土地资源及获取融资等领域上的优势将为公司在行业整合的环境中强化其占有率。在佛山发迹的背景将受惠“广佛同城”以至大湾区发展策略。不过,房地产资金链日益收紧的环境下,未来融资成本将会上升,加上公司土储集中在三、四线城市,销售情况较波动,资金压力短期高。假设公司2018年总销售为750亿元,估计2019年核心盈利约50亿元,相当约2019年市盈率3.4-4.3倍,与同业相约,给予IPO专用评级“5”。

参与评论